보유세에 관한 모든 것: 재산세, 종합부동산세 차이 및 계산 방법

부동산 세금과 관련된 내용 중 보유세에 대해서 정리해보도록 하겠습니다. 보유세는 취득세, 양도세와 함께 반드시 알아둬야 하는 세금 중 하나로 관련 법령도 자주 변경되고 계산하는 법이 다소 복잡하기는 하지만 경우에 따라서 절세효과를 볼 수도 있기 때문에 미리 자신의 부동산 보유분과 보유세 산출 기준에 대해서 공부해둔다면 조금이라도 세금을 절약할 수 있습니다.

 

 

재산세와 종부세 차이

이번 포스팅에서 다룰 내용인 보유세는 크게 두 가지로 나뉘는데, 첫 번째는 재산세이고 두 번째는 종합부동산세입니다. 재산세는 특정 재산을 보유하는 데에 따라 모두에게 부과되는 세금으로 무주택기간과 주택 소유 여부에 따라서 달라질 수 있습니다. 반면에  종합부동산세는 고가주택 소유 혹은 다주택자들에게 부과하는 세금이기 때문에 종부세 이외에도 부자세 혹은 부유세라고 부르기도 합니다.

 

재산세 계산하는 방법

예를 들어 서울에 10억짜리 아파트를 구매했을 경우에 납부해야 하는 보유세를 계산해보도록 하겠습니다. 구매한 아파트의 실거래가는 10억이었지만, 보유세는 공시 가격을 기준으로 계산하기 때문에 이 아파트의 공시 가격이 실거래가의 70%인 7억이라고 가정해보겠습니다. 보유세를 계산할 때는 먼저 주택의 공시 가격에 주택 소유에 대한 공정시장가액비율 60%를 곱해서 과세표준을 산출합니다. 그리고 여기에 다시 세율을 곱하면 최종 보유세가 확정됩니다.

 

과세표준	재산세율
6천만원 이하	과세표준 * 0.1%
1억 5천만원 이하	60,000 + (과세표준 - 6천만원) * 0.15%
3억원 이하	195,000 + (과세표준 - 1억 5천만원) * 0.25%
3억원 초과	570,000 + (과세표준 - 3억원) * 0.4%

* 재산세의 경우에 부부 공동명의로 주택을 소유하더라도 50%, 50%로 분할되어 납부하기 때문에 결국 절세효과가 없습니다.

결과적으로 실거래가 10억의 서울 아파트가 공시 가격 7억 원인 경우 납부해야 하는 재산세를 계산해보면 약 105만 원 정도가 나오고 여기에 재산세에 0.14%를 곱한 도시지역분과 재산세의 20%에 해당하는 지방교육세를 더하면 최종 납부해야 하는 전체 재산세가 약 185만 원으로 산정됩니다. 계산이 다소 복잡하지만 아래의 사이트에 접속해서 편리하게 재산세를 계산해볼 수 있습니다.

https://etax.seoul.go.kr/PrptyCalcAction.view?gnb_id=0610&lnb_id=0610&gl_gubun=l

 

종부세 계산하는 방법

종합부동산세는 소유하고 있는 주택의 공시 가격 합계가 6억 원을 초과하는 경우 부과되며 1세대 1 주택자의 경우에는 11억 원을 초과하는 경우 부과하게 됩니다. 종합부동산세의 과세 평균은 공시 가격에 공제금액인 6억 원을 제외한 후 공정시장가액비율인 95%를 곱해서 계산합니다. 그리고 종합부동산세는 과세표준에 다시 세율을 곱해서 산출됩니다.

 

과세표준	종합부동산세 세율	종합부동산세 세율(3주택 이상)
3억원 이하	0.6%	1.2%
6억원 이하	0.8%	1.6%
12억원 이하	1.2%	2.2%
50억원 이하	1.6%	3.6%
94억원 이하	2.2%	5.0%
94억원 초과	3.0%	6.0%

만약 1세대 1 주택자이고 소유하고 있는 주택의 공시 가격이 12억 원인 경우의 종합부동산세를 계산해보면 다음과 같이 최종 납부세액이 나옵니다. 단, 종합부동산세는 개인별로 계산이 이루어지는 세금이기 때문에 만약 부부가 공동명의로 주택을 소유하고 있는 경우에는 종합부동산세 공제금액인 6억 원이 각각 적용되어 1 주택 소유한 경우에 공제금액이 12억 원까지 늘어나게 되어 절세효과를 볼 수 있습니다.

 

 

종부세를 계산하는 방법은 재산세를 계산하는 것과 또 다르기 때문에 복잡해보이지만 종부세를 계산할 때에도 아래의 사이트에 접속해서 종부세 계산기로 편리하게 계산해볼 수 있습니다.

https://ezb.co.kr/calculator/taxes/real-estate

 

보유세 납부시기

재산세와 종합부동산세 모두 매년 6월 1일을 기준으로 산출되며 재산세는 매년 7월과 9월에 분할 납부하고 7월에는 건물 소유분에 대해서 납부하며 9월에는 토지 소유분에 대해서 납부하게 됩니다. 종합부동산세는 12월에 한 번 납부합니다.

 

	건물 소유분	토지 소유분
재산세	7월	9월
종부세	12월

 

정부가 공시 가격 현실화율이 90%까지 올리는 것을 목표로 한다고 발표했는데 재산세는 공시 가격을 기준으로 계산하기 때문에 공시 가격이 오르면 납부해야 하는 재산세도 함께 오르게 됩니다. 따라서 다주택자뿐만 아니라 1 주택자의 경우에도 세금 부담이 늘어나는 것인데 주택을 소유하고 있는 것만으로 과중한 세금이 부과되어서 생계에 어려움이 생기는 사례가 발생하지 않았으면 좋겠습니다.