부동산 세금은 종류도 다양하고 관련 법의 개정이 빈번하기 때문에 그 내용을 모두 따라가기가 쉽지 않습니다. 하지만 그렇다고 해서 부동산 세금에 대해서 이해하지 못하고 있다면 주택을 매수 혹은 매도할 때에 막대한 세금을 납부하게 될 수 있기 때문에 꼭 필요한 핵심 내용들은 숙지하고 있어야 합니다. 그래서 이번 포스팅에서 현재 적용되고 있는 주택 구입 시 반드시 알아야 하는 취득세, 재산세, 종부세 그리고 양도세에 대해서 자세히 정리했습니다.
주택 구입할 때 반드시 알아야 하는 세금
취득세
명의 이전 시 매번 납부해야 하는 세금으로 매수하는 시점에 납부하며 지방세로 분류되어 국세청에 납부하지 않고 구청에 납부합니다.
1 주택자의 경우
6억 원 이하 85㎡ 이하 아파트 취득 시 1% + 지방교육세 0.1% = 1.1%
* 취득 가격에 따라서 취득세가 조금씩 오르며 9억 원을 초과하는 주택의 경우 최대 3.5% 납부
다주택자의 경우
조정지역 기준으로 2 주택 85㎡ 이하 아파트 취득 시 8.8%(85㎡ 초과 9%)
조정지역 기준으로 3 주택 85㎡ 이하 아파트 취득 시 13.2%(85㎡ 초과 13.4%)
일시적 2 주택 취득세 감면
부동산 거래 시점에 일시적으로 2 주택이 될 수 있기 때문에 이때 과중한 취득세가 부과되지 않도록 하는 제도입니다.
1. 종전 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역인 경우 종전 주택을 1년 안에 매도
2. 종전 주택과 신규 주택 중 하나의 주택이 비조정대상지역에 있는 경우 종전 주택 3년 안에 매도
위의 조건에 부합하는 경우 2 주택 취득세율을 적용하는 것이 아닌 1 주택 취득세율을 적용해서 취득세가 부과되지만, 해당하는 기간 동안 주택을 처분하지 못하는 경우 2 주택 취득세율로 취득세가 부과되고 세금 신고를 적게 한 것에 대한 가산세도 부과될 수 있습니다.
생애최초 주택 구입 감면
생애 최초로 주택을 구입하는 경우 취득세를 감면해주는 제도인데 조건이 까다로운 편이고 수도권에서는 조건에 부합하는 주택을 찾기가 사실상 불가능하다고 봐야 하기 때문에 감면 혜택을 받기 어렵습니다.
1. 이전에 주택 소유 사실 없는 경우
2. 가구원 합산 소득이 7천만 원 이하
3. 취득가액이 3억 원(수도권 5억 원) 이하인 주택 취득 시
위의 조건에 모두 부합하는 경우 1억 5천만 원 이하 주택의 경우 취득세가 전액 면제되고 3억 원 이하 주택의 경우 50%의 취득세가 면제됩니다.
재산세 및 종부세
재산세는 주택을 보유하고 있는 경우 1년에 한 차례 납부해야 하는 세금으로 2 주택 이상 보유하고 있는 경우에는 특히 종부세(종합부동산세)에 유의할 필요가 있습니다. 참고로 재산세는 지방세에 해당되고 종부세는 국세로 해당되어 서로 다른 세목으로 분류됩니다.
재산세는 실제 거래 가격에 대해서 부과되는 취득세나 양도세와 달리 부동산의 공시 가격에 대해 부과됩니다. 최근 부동산 공시 가격을 현실화한다는 정부의 정책에 의해서 공시 가격이 상당히 올랐기 때문에 그에 따라 납부해야 할 재산세도 크게 오른 상황입니다.
재산세 계산 방법
재산세 = 과세표준(주택 공시가격 * 공정시장가액비율 60%) * 세율
과세표준에 대한 세율
| 과세표준 | 세율 |
| 6천만원 이하 | 0.1% |
| 6천만원 초과 1억 5천만원 이하 | 6만원 + 6천만원 초과 금액의 0.15% |
| 1억 5천만원 초과 3억원 이하 | 19만 5천원 + 1억 5천만원 초과 금액의 0.25% |
| 3억원 초과 | 57만원 + 3억원 초과 금액의 0.4% |
재산세는 매년 6월 1일 기준으로 보유하고 있는 토지 혹은 주택 등에 대하여 부과되기 때문에 만일 주택 구입을 재산세 부과 기준 시기와 맞물려서 진행하게 되는 경우에는 그 시기를 신중하게 생각해서 재산세 납부를 피할 수 있도록 하는 것이 세금을 절약하는 방법이 될 수 있습니다.
종부세는 재산세와 마찬가지로 매년 6월 1일의 과세기준일자를 기준으로 각 유형별로 공제금액 초과분에 대하여 부과됩니다. 1 주택자의 경우에는 공제금액이 9억 원이기 때문에 9억 원 초과 금액에 대해서 종부세가 부과되고 있는데, 최근 1 주택자 종부세 공제금액을 11억 원으로 올리는 정책이 여야 간 합의 통과되었습니다. 따라서 향후에는 1 주택자는 공시 가격 11억을 초과하는 금액에 대해서 종부세를 납부하게 될 것입니다.
종부세율(3 주택 이상 보유 혹은 조정대상지역 2 주택 보유 기준)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 3억원 이하 | 1.2% | |
| 6억원 이하 | 1.6% | 120만원 |
| 12억원 이하 | 2.2% | 480만원 |
| 50억원 이하 | 3.6% | 2,160만원 |
| 94억원 이하 | 5.0% | 9,160만원 |
| 94억원 초과 | 6.0% | 18,560만원 |
양도세
양도세는 주택을 매도하는 경우 그 차익에 대해 납부하는 세금으로 차익에 대해 부과되는 세금이기 때문에 주택을 보유하고 있는 동안 주택 가격이 오른 경우에는 양도세가 부과되고 주택 가격이 오르지 않은 경우에는 양도세가 부과되지 않습니다. 특정 조건에 따라 비과세 적용이 가능하기도 합니다.
양도소득세 과세표준
| 과세표준(거래 차익) | 세율 | 조정지역 2주택자 | 조정지역 3주택자 |
| 1,200만원 이하 | 6% | +20% | +30% |
| 1,200만원 초과 4,500만원 이하 | 15% | ||
| 4,600만원 초과 8,800만원 이하 | 24% | ||
| 8,800만원 초과 1.5억원 이하 | 35% | ||
| 1.5억원 초과 3억원 이하 | 38% | ||
| 3억원 초과 5억원 이하 | 40% | ||
| 5억원 초과 10억원 이하 | 42% | ||
| 10억원 초과 | 45% |
여기에 2021년 6월 이후 양도소득세 세율 세부사항이 개정되어 1 주택자의 경우에도 주택을 보유한 지 1년 미만인 경우에는 70%의 세율이 적용되며 주택 보유 기간 1년 이상 2년 미만의 경우에는 60%의 세율이 적용되고 주택을 보유한 지 2년 이상이 되었을 때 위의 표에서 확인할 수 있는 기본세율이 적용됩니다.
양도세 줄이는 방법
1. 주택 구입 시 발생하는 필요 경비 공제
주택을 구입하는 과정에서 발생하는 부동산 중개료, 주택 수리비용 등을 경우에 따라서 필요경비로 인정해주고 주택 거래에 대한 차익 금액에서 공제받을 수 있는데 양도세를 조금이라도 감면받기 위해서 이를 증명할 수 있는 현금영수증이나 세금계산서를 가지고 있는 것이 좋습니다.
2. 2년 이상 거주 비과세 요건
새로 개정된 법안이 적용되면서부터 주택에 거주한 기간이 2년 이상인 경우에는 이전 9억까지가 아닌 12억 원까지 비과세로 개정되면서 양도가액 12억 원을 초과하는 경우 12억 원 초과분에 대해서만 양도세가 부과됩니다.
3. 장기보유특별공제율
주택을 2년 이상 거주하고 3년 이상 보유한 경우에 한하여 장기보유특별공제율을 1 주택자의 경우 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다. 일반적으로 보유기간 1년당 2%씩 15년 보유 시 최대 30%를 양도차익에서 감면해주는 제도인데, 1 주택자의 경우에는 1년당 4%씩 주택 보유 10년, 거주 10년의 조건을 모두 채우면 80%의 공제율을 적용받을 수 있습니다. 이러한 기본 장기보유특별공제율을 전제로 세부 법 개정안이 추가되어서 양도차익 규모에 따라서 공제율이 차등 적용되는데 해당 내용은 아래의 표로 정리했습니다.
| 양도차익 | 보유기간 1년당 공제율 |
| 5억원 이하 | 4%(최대 40%) |
| 5억원 초과 10억원 이하 | 3%(최대 30%) |
| 10억원 초과 15억원 이하 | 2%(최대 20%) |
| 15억원 초과 | 1%(최대 10%) |
* 최종 1 주택 규정
장기보유특별공제와 관련하여 최근 개정된 규정으로 인해 2 주택 이상 보유한 다주택자가 장기보유특별공제를 받을 수 있는 조건이 까다로워졌습니다. 2 주택 이상 보유자가 장기보유특별공제 제도로 양도세 감면을 받기 위해서는 기존의 주택 거주 기간은 의미가 없어졌고 최종적으로 1 주택이 된 날부터 기간을 산정하도록 변경되었습니다.
따라서 이전에 주택 거주 기간이 2년 이상이었던 다주택자의 경우 주택을 모두 처분하고 1 주택자가 된 시점부터 다시 2년을 거주해야 장기보유특별공제 대상이 될 수 있습니다.
일시적 2 주택 양도세 비과세(조정대상지역 기준)
소위 갭 투자라고 하는 부동산 투자 방식은 현재 주택을 보유하고 있는 경우 세를 끼고 신규 주택을 매수한 뒤 기존 보유 주택을 매도한 후 신규 주택에 거주하는 것을 말합니다. 하지만 갭 투자를 할 때 양도세를 납부하게 되면 경우에 따라서 갭 투자로 인한 차익보다 더 많은 양도세를 납부해야 될 수도 있기 때문에 갭투자 이전에 양도세를 감면받을 수 있는 아래의 조건에 모두 부합하도록 잘 확인해야 합니다.
양도세 비과세 조건
1. 종전주택 매수 후 1년 뒤 신규주택 취득
2. 신규주택 취득 1년 이내 종전주택 매도
3. 신규주택 매수 후 1년 안에 가족 구성원 모두 전입 신고
부동산 세금 관련 문의 전화번호
국세 문의 번호: 126
지방세 문의 번호: 044-285-3848