리츠(REITs)는 부동산에 투자하는 방법 중 하나로 최근 미국의 리츠 시장이 굉장히 빠르게 성장하면서 더욱 많은 관심을 받고 있습니다. 보통 리츠의 높은 배당률을 바라보고 리츠에 투자를 하는 경우가 많았는데 코로나 바이러스로 확산 직후 리츠의 주가가 반토막이 났고 아직까지 주가가 회복 단계에 있기 때문에 배당 이외에도 리츠 주가의 상승으로 인한 수익률도 꽤 높은 편입니다. 그렇기 때문에 이번 포스팅에서는 리츠 투자에 앞서 리츠가 무엇인지 알아보고 리츠 투자의 특징과 주의사항에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
리츠(REITs)란 무엇일까?
흔히 생각할 수 있는 전통적인 대체 자산으로는 부동산, 원자재, SOC 등이 있는데 그 중에서 부동산은 국내 보유자산 상위권에 있는 사람들의 자산 운용 포트폴리오의 상당 부분을 차지하는 대체 자산이며 최근 부동산 가치의 폭등으로 부동산 투자에 대한 관심도 점점 증가하고 있는 추세입니다.
부동산에 자산을 투자하는 방법은 다시 크게 3가지로 분류될 수 있는데 첫 번째는 직접 부동산을 구입하는 것입니다. 오피스텔, 아파트 혹은 상가 건물을 매입하는 방법이 부동산을 직접 구입하는 형태의 투자가 될 수 있습니다.
또 다른 부동산 투자 방법은 부동산 펀드에 투자하는 것인데 부동산을 직접 구입하는 것에 비해 상대적으로 소액의 자산으로 부동산 투자를 할 수 있다는 것에서 부동산 펀드와 리츠는 닮은 점이 있지만, 부동산 펀드는 실물 자산에 직접 투자하는 것으로 리츠와 가장 큰 차이점은 일반적으로 3~5년 만기 폐쇄형 상품이기 때문에 펀드 청산 시점까지 환매가 불가능하다는 것입니다. 따라서 보유하고 있는 여유자산 혹은 유동자산에 제한이 있는 경우라면 부동산 펀드 투자에 대해서 신중할 필요가 있습니다.
마지막으로 부동산에 투자하는 또 하나의 방법이 바로 리츠인데, REITs란, Real Estate Investment Trust의 약자로 부동산 투자 회사의 지분을 구입하는 일반적인 주식 투자와 동일한 형태로 부동산에 투자하는 방법이라고 생각하면 쉽게 이해할 수 있습니다. 주식을 언제든지 사고팔 수 있는 것처럼 리츠에 투자하는 것도 본인이 원할 때 매매할 수 있기 때문에 다른 부동산 투자 방법에 비해서 현금 흐름을 자유롭게 운영할 수 있는 투자 방법입니다. 리츠라고 부르는 부동산 투자 회사가 운영되는 방식은 다음과 같이 표현할 수 있습니다.
리츠의 종류
리츠는 어떤 유형의 부동산에 투자를 하고 있는 회사인지에 따라 세분화 될 수 있습니다. 아파트, 기숙사 등에 투자하는 주거형리츠, 대형마트나 상가에 투자하는 리테일리츠, 호텔 등의 숙박업 관련 부동산에 투자하는 호텔리츠, 그리고 최근 IT 기술 트렌드에 따라 수요가 빠르게 늘고 있는 데이터센터에 투자하는 데이터센터리츠 등이 있습니다.
코로나 바이러스의 확산 이후 물류와 여행객들의 발이 묶인 상황 속에서 리테일, 호텔 등의 리츠 주가가 크게 떨어져 있는 상황이고 반면에 데이터센터 리츠는 성장세를 보이고 있는 것처럼 현재 시기의 부동산의 가치 변화에 따라서 리츠의 주가도 크게 변하기 때문에 투자 시기의 흐름을 잘 파악하고 성장이 기대되는 종류의 리츠에 투자하는 것이 좋습니다.
리츠의 특징
높은 배당
리츠의 가장 큰 특징은 배당이라고 할 수 있습니다. 리츠라고 부르는 부동산 투자 회사는 국가별로 관련 법이 다르기는 하지만 일반적으로 수익의 90% 이상을 배당으로 지급해서 주주에게 환원해야 하는 의무가 있습니다. 그렇기 때문에 리츠의 주식은 배당률이 굉장히 높은 편에 속하는데 그 중에서도 배당률이 높은 것으로 알려진 싱가폴의 리츠 배당률은 약 6%에 이르고 있습니다.
소액의 부동산 투자 방법
보유자산이 많은 사람들의 자산 운용 포트폴리오에 부동산 투자 비중이 높은 것에서 알 수 있듯이 안정적인 투자 수익을 위해서는 부동산에 투자를 하는 것이 좋은데 부동산에 직접 투자하는 방법은 많은 자산을 필요로 하기 때문에 리츠는 그에 비해 상대적으로 적은 자산으로 부동산에 투자할 수 있어 접근하기 쉬운 부동산 투자 방법이라는 특징이 있습니다.
리츠 투자 주의사항
리츠는 주식과 동일한 방법의 투자이지만 실제로 그 투자의 대상은 기업이 아닌 부동산이기 때문에 부동산 시장 영향을 많이 받습니다. 부동산 시장이 하향세를 보이고 있다면 리츠의 주가도 떨어질 가능성이 높고 부동산 시장이 성장하고 있을 때에는 리츠 주가도 상승할 것을 기대할 수 있습니다. 따라서 리츠에 투자할 때의 부동산 시장 전망을 함께 확인하면서 투자를 진행해야 합니다.
또한, 리츠는 금리변동에도 민감한 변화를 일으키기 때문에 금리변동과 관련된 소식에 항상 신경써야 합니다. 요즘과 같은 저금리는 부동산 시장에 긍정적인 요소로 작용할 수 있지만 금리가 인상되면 부동산 시장 성장에 제동이 걸릴 수 있고 리츠도 하락세를 보일 가능성이 높아집니다.
마지막으로 국내 리츠 시장은 어느 정도 수준인지 알아보자면, 국내 리츠 시장은 아직 미국이나 일본, 싱가폴의 리츠 시장에 비하면 아직 그 규모가 작은 편에 해당되지만, 2019년 롯데리츠가 상장된 바 있고 오는 하반기 SK리츠와 NH올원리츠 등의 대형 리츠 회사가 상장될 예정이기 때문에 점차 국내 리츠 시장의 규모도 확대될 것으로 보입니다. 저도 리츠에 투자를 하면서 주목해야 할 종목이나 ETF 등에 대한 정보를 계속해서 포스팅하도록 하겠습니다.