재건축과 리모델링 차이점 총 정리: 용적률, 건폐율, 분담금 용어 함께 알아보기

재건축과 리모델링은 어떤 차이가 있는지 정리해보도록 하겠습니다. 서울과 수도권의 부동산 가격이 급등하면서 신축 아파트를 구입한다는 것은 현실적으로 이제 정말 불가능한 일이 되어버린 것이 아닌가 싶습니다. 그래서 오래된 구축 아파트를 구입하고 새롭게 탈바꿈하는 것을 노리는 것이 보다 더 실현 가능한 내 집 마련 혹은 부동산 투자 방법이 되어버린 것 같습니다. 그렇게 생각하고 나면 항상 고민하게 되는 것이 바로 재건축을 하는 것이 나을지, 리모델링을 하는 것이 나을지 선택하는 것입니다. 이번 포스팅에서 리모델링과 재건축의 차이에 대해서 알아보고 효율적인 선택을 하시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

 

 

재건축과 리모델링 비교

	재건축	리모델링
공사비	450만~500만/3.3㎡	대수선형 재건축의 50~60%
		증축형 재건축의 80~90%
사업기간	약 10년	약 5년
토지기부채납	있음	없음
준공기준년수	준공 후 30년	준공 후 15년
안전진단기준	C~D등급	B등급(수직증축시)
		C등급(수평증축시)
용적률	2종 주거지역 법적상한 250%	기존 용적률보다 30~40% 증가
	3종 주거지역 법적상한 300%
증축	해당사항 없음	14층 이하 2개층 / 15층 이하 3개층 15% 이내 세대수 증가 가능
임대주택	일정 비율 기준 제한	제한 없음
정비 기반 시설	도로, 공원, 하수도 등 설치	없음
일반분양	기존 용적률이 180% 이상인 단지에서는 조합원 주택규모를 종전과 같이 재건축할 경우 거의 없음	기존 세대수의 15% 이하
		기존 용적률이 180% 이상인 단지에서는 재건축보다 유리
분담금	기존 용적률이 180% 이상인 단지에서는 리모델링의 2배 이상	기존 용적률이 180% 이상인 단지에서는 재건축의 40~60%
수익성	기존 용적률이 180% 이상인 단지에서는 리모델링보다 불리	기존 용적률이 180% 이상인 단지에선는 재건축보다 유리

* 자료출처: 노후공동주택리모델링연구단

관련 용어 살펴보기

토지 기부채납

토지 기부채납이란 재개발이나 재건축 등을 추진할 때 필요한 기반시설을 확충하기 위해서 부지의 일정 부분을 국가나 지방 자치 단체에 무상으로 소유권을 이전할 경우 건폐율, 용적률, 높이 제한을 완화시켜주는 혜택을 받을 수 있도록 하는 제도입니다. 토지 기부채납을 통해서 시행사는 건축물의 운영권 보장 및 용적률, 건폐율 등의 완화 혜택을 받고 국가 또는 지자체는 공공시설과 부지 등을 무상으로 양도받을 수 있게 됩니다.

 

용적률

용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율을 의미하는데, 연면적은 부지에 들어서는 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 의미하므로 용적률을 계산할 때에는 (대지면적 / 연면적) * 100으로 계산합니다. 예를 들어 100평짜리 땅에 50평짜리 아파트가 10층 높이로 세워진다면 용적률은 500%가 됩니다.

 

* 반면에 건폐율은 각 층의 면적은 계산에 포함하지 않고 바닥면적만 포함시키기 때문에 100평짜리 땅에 50평짜리 아파트가 세워진다고 가정한다면 건폐율 50%로 계산됩니다.

 

분담금

재건축 분담금은 기존 아파트와 새로 짓는 아파트의 가격 차이를 의미하며 추가로 지불해야 하기 때문에 분담금이 적을수록 재건축을 통한 수익성이 높아지는 것으로 이해할 수 있습니다. 

 

재건축 분담금의 계산은 분양가액 - 조합원 권리가액으로 계산하는데, 조합원 권리가액이란 기존 아파트의 공식적인 부동산 가치로 조합원 권리가액이 높을수록 분담금이 낮아지고 재건축 수익성이 높아진다고 이해할 수 있습니다.

 

마무리 

이렇게 재건축과 리모델링의 차이에 대해서 알아보았는데, 일반인들도 부동산에 대해서 깊이 공부할 필요가 점점 생기는 것을 느끼고 아는 만큼 보다 더 똑똑하고 효율적인 내 집 마련 전략과 투자 전략을 세울 수 있다는 것을 실감하고 있습니다. 꾸준히 부동산과 관련된 유익한 정보 포스팅할테니 함께 만족할 수 있는 부동산을 보유할 수 있는 날을 만났으면 좋겠습니다.